ESTUDIO DE VIABILIDAD

ANÁLISIS PAISAJÍSTICO Y PROPUESTA  DE ORDENACIÓN

Territorio

Dimensiones

El terreno mide 731 hectáreas. Tiene 9.300 metros de largo en el sentido norte sur, que se extienden desde la playa hasta cerca el aeropuerto. Estos dos extremos sugieren una gradación de usos, que van desde el turismo a las actividades productivas. 

Tiene 860 metros de playa. Atrás de la playa hay una faja de unos 300 metros de áreas de preservación permanente que, lejos de ser una barrera, constituye un paisaje muy atractivo que define una transición entre las áreas urbanizadas y el mar.

Desde la costa hasta el camino que cruza el terreno, hay aproximadamente un kilómetro. Este límite corta el terreno en dos partes: al norte del camino son 111 hectáreas y del camino hasta el límite sur son 620 hectáreas.

Antecedentes

Existen más informaciones sobre el área de 111 hectáreas que sobre el resto. Dentro de esta área, fue desarrollado un estudio preliminar de viabilidad de 52 hectáreas que permitió hacer una propuesta de ocupación que, tomando en cuenta la escala mayor y las relaciones con el contexto, sirvió como base para el estudio del terreno completo. 

Paisajes

El mayor valor del terreno es la diversidad de sus paisajes. A grandes rasgos, pueden clasificarse en cinco tipos: áreas de preservación permanente, áreas arborizadas, áreas descampadas, áreas de cultivo y áreas inundables.

Todas las operaciones de proyecto buscan capitalizar estos atributos paisajísticos, preservando y potenciando su carácter y diversidad.

Sistema de organización territorial sustentable.

Clusters

Se propone un modelo de ocupación territorial de clusters, que consiste en un sistema de áreas diferenciadas que ocupan el territorio con densidad heterogénea. Sus características particulares y sus relaciones son definidas partir de las condicionantes del paisaje y del territorio circundante.

Polos de atracción 

Cada una de las áreas propone un programa diferente, lo que constituye un polo de atracción y define una forma de ocupación particular. En conjunto funcionan de manera orgánica, ya que sus usos que complementan entre sí. Al definir programas de escalas que abarcan el terreno completo, se promueve la movilidad y se garantiza que todas las áreas tengan un uso constante.

Vías

Existen cuatro tipos de vías. En tres de ellas está permitida la circulación de automóviles: vía estructurante, que recorre todas las áreas y las conecta entre sí, constituyendo un paisaje linear que da acceso a los equipamientos comunes y a los grupos de barrios; vía pública paralela al terreno, de servicio y más rápida que la anterior, con accesos directos a cada una de las áreas; y vías secundarias, dentro de cada grupo de barrios, de carácter meramente funcional (no están dibujados). Los senderos paisajísticos constituyen una red de caminos para peatones y vehículos leves que definen el carácter del proyecto.

Sustentabilidad

Sistemas de eficiencia energética permitirán la optimización de los recursos de obtención de energía, constituirán un atractivo particular del emprendimiento y disminuirán considerablemente los costos de operación.

Áreas

Áreas 1, 2 y 3: Playa

Localizadas entre el mar y el camino que atraviesa el terreno, está formado por el área de 52 hectáreas y dos áreas de ampliación de esta. El área al este, de 7 hectáreas, no llega al mar y tiene bosques nativos y muchas áreas inundadas que podrían ser perennes. Es un paisaje que sugiere, con intervenciones mínimas, implementar un conjunto de ecovillas. El área de ampliación al oeste tiene 52 hectáreas y la misma superficie y características similares, por lo cual una forma de ocupación análoga es la mejor opción. Se aprovechará el sistema de calles en “peineta” para, en conjunto, formar un sistema en “espina de pez”. Se propondrá un conjunto de barrios, una vía paisajística con equipamientos comunes y, como equipamiento diferenciado, un complejo hotelero de 120 habitaciones. El polo de atracción de estas áreas son las áreas de preservación permanente y el mar, a los cuales se accederá a través de dos vías paisajísticas.

Área 4: Pueblito

Está área limita con el lado sur del camino paralelo a la playa que conecta los pueblos donde existen desarrollos turísticos. Es una localización estratégica para constituir un centro gastronómico, comercial y de servicios, con el carácter de un pequeño pueblo de playa. Los paisajes productivos, preferentemente de palmeras y árboles frutales, refuerzan el carácter bucólico y conforman una transición de baja densidad para el área siguiente. En esta área hay también un complejo hotelero de 120 habitaciones y el centro administrativo de este complejo de 731 hectáreas.

Área 5: Golf

El campo de golf de 18 hoyos y tres grupos de barrios se entrelazan. Cada uno de estos grupos tiene una laguna. De esta manera, hay atractivos paisajísticos en los bordes del campo de golf y en los centros de los grupos de barrios.

Área 6: Deportes

El paisaje de los campos de deportes conforma la transición con el área anterior. En él hay un club, canchas y un pequeño estadio. Cercano al área de deportes se propone un colegio internacional. El complejo hotelero de 120 habitaciones de esta área aprovecha los paisajes del golf y los equipamientos deportivos. De los cuatro grupos de barrios, tres comparten un río que será perene. El cuarto grupo limita con los paisajes en los cuales se insiere el complejo deportivo.

Área 7: Piscina con olas

El polo de atracción de la piscina de ondas y centro comercial y gastronómico, a 4.500 metros de la costa, no solo es una alternativa a la playa, sino que permite la práctica del surf. Todos los conjuntos de barrios son atravesados por los canales existentes.

Área 8: Parque central y club ecuestre

La vía estructurante termina en el club ecuestre. A partir de ahí, los automóviles solo circulan por vías secundarias de servicio al interior de los barrios. Todos los grupos de barrios se vuelcan al parque central lineal, que prefigura el paisaje productivo al sur.

Área 9: Paisaje productivo

Área de transición entre los equipamientos turísticos y el área productiva propiamente dicha, precisamente por ser un paisaje cultivado con sistemas de permacultura, del cual se extraen alimentos y productos para ser comercializados.

Área 10: Fondo de tierras públicas

Área de donación de 5% del terreno, preferentemente para uso social. Las personas que allí vivirán podrán aprovechar los empleos que el proyecto generará, con la ventaja de que los desplazamientos serán mínimos. 

Área 11: Centro logístico

La cercanía al aeropuerto sugiere un puerto seco que podría atender toda la región, no solamente para las actividades relacionadas al turismo. Además de esta actividad, podrían instalarse industrias de bajo impacto ambiental.

 

 

Território

Dimensões

O terreno mede 731 hectares. Tem 9.300 metros de comprimento na direção norte-sul, que se estende da praia até perto do aeroporto. Esses dois extremos sugerem uma gradação de usos, desde o turismo às atividades produtivas.

Possui 860 metros de praia. Atrás da praia há uma faixa de uns 300 metros de áreas de preservação permanente que, longe de ser uma barreira, constitui uma paisagem muito atraente que define uma transição entre as áreas urbanizadas e o mar.

Do litoral à estrada que atravessa o terreno, há aproximadamente um quilômetro. Esse limite divide o terreno em duas partes: ao norte da estrada são 111 hectares e da estrada até o limite sul são 620 hectares.

Antecedentes

Há mais informações sobre a área de 111 hectares que do resto. Nessa área foi desenvolvido um estudo preliminar de viabilidade de 52 hectares, que permitiu fazer uma proposta de ocupação que, levando em consideração a maior escala e as relações com o contexto, serviu de base para o estudo de todo o terreno.

Paisagens

O maior valor do terreno é a diversidade de suas paisagens. Em termos gerais, elas podem ser classificadas em cinco tipos: áreas de preservação permanente, áreas arborizadas, áreas descampadas, áreas de cultivo e áreas alagáveis.

Todas as operações do projeto buscam capitalizar esses atributos da paisagem, preservando e aprimorando seu caráter e diversidade.

Sistema de organização territorial sustentável

Clusters

É proposto um modelo de ocupação territorial de clusters, que consiste em um sistema de áreas diferenciadas que ocupam o território com densidade heterogênea. Suas características particulares e suas relações são definidas a partir das condições da paisagem e do território circundante.

Polos de atração

Cada uma das áreas propõe um programa diferente, o que constitui um polo de atração e define uma forma particular de ocupação. Em conjunto eles trabalham organicamente, pois seus usos se complementam. Ao definir programas de escalas que abrangem todo o terreno, a mobilidade é promovida e todas as áreas têm uso constante garantido.

Vias

Existem quatro tipos de vias de circulação. Em três delas é permitida a circulação de carros: via estruturante, que atravessa todas as áreas e as conecta entre si, constituindo uma paisagem linear que dá acesso aos equipamentos comuns e aos grupos de bairros; via pública, paralela ao terreno, de serviço e mais rápida que a anterior, com acesso direto a cada uma das áreas; e estradas secundárias, dentro de cada grupo de bairros, de natureza puramente funcional (não foi desenhada). As trilhas paisagísticas constituem uma rede de caminhos para pedestres e veículos leves que definem o caráter do projeto.

Sustentabilidade

Sistemas de eficiência energética permitirão a otimização dos recursos energéticos, serão uma atração particular do empreendimento e reduzirão significativamente os seus custos operacionais.

Áreas 

Áreas 1, 2 e 3: Praia

Localizado entre o mar e a estrada que atravessa o terreno, é formado pela área de 52 hectares e duas áreas de ampliação desta. A área a leste, de 7 hectares, não chega ao mar e possui florestas nativas e muitas áreas alagáveis que podem ser perenes. É uma paisagem que sugere, com intervenções mínimas, implementar um conjunto de ecovilas. A área de ampliação a oeste tem 52 hectares, a mesma superfície e características semelhantes, pelo qual uma ocupação análoga é a melhor opção. O sistema de ruas “em pente” será usado para formar, em conjunto, um sistema de “espinha de peixe”. Será proposto um conjunto de bairros, uma trilha paisagística com equipamentos comuns ao longo dela e, como equipamento diferenciado, um complexo hoteleiro de 120 quartos. O polo de atração dessas áreas são as áreas de preservação permanente e o mar, que serão acessados pelas trilhas paisagísticas.

Área 4: Vila

Esta área faz fronteira com o lado sul da estrada paralela à praia que liga as vilas onde há empreendimentos turísticos. É uma localização estratégica para constituir um centro gastronômico, comercial e de serviços, com o caráter de um pequeno povoado litorâneo. As paisagens produtivas, de preferência de coqueiros e árvores frutíferas, reforçam o caráter bucólico e formam uma transição de baixa densidade para a próxima área. Nesta área, há também um complexo hoteleiro de 120 quartos e o centro administrativo deste complexo de 731 hectares.

Área 5: Golfe

O campo de golfe de 18 buracos está interligado a três grupos de bairros. Cada um desses grupos tem uma lagoa. Desta forma, existem paisagens atraentes nas bordas do campo de golfe e nos centros dos grupos de bairros.

Área 6: Esportes

A paisagem dos campos esportivos forma a transição de baixa densidade com a área anterior. Nele há um clube, quadras e um pequeno estádio. Perto da área de esportes, é proposta uma escola internacional. O complexo hoteleiro de 120 quartos nesta área aproveita as paisagens do golfe e os equipamentos esportivos. Dos quatro grupos de bairros, três compartilham um rio que será perene. O quarto grupo faz fronteira com as paisagens em que o complexo esportivo está inserido.

Área 7: Piscina de ondas

O polo de atração da piscina de ondas e do centro comercial e gastronômico, a 4.500 metros da costa, não é apenas uma alternativa à praia, mas também permite surfar. Todos os grupos de bairros são percorridos pelos canais existentes.

Área 8: Parque central e clube equestre

A via estruturante termina no clube equestre. A partir desse ponto, os carros circulam apenas pelas vias secundárias de serviço dentro dos bairros. Todos os grupos de bairro margeiam o parque linear central, que prefigura a paisagem produtiva ao sul.

Área 9: Paisagem Produtiva

Área de transição entre as áreas turísticas e a área produtiva propriamente dita, justamente por ser uma paisagem cultivada com sistemas de permacultura, da qual são extraídos alimentos e produtos para serem comercializados.

Área 10: Fundo de terras públicas.

Área de doação de 5% do terreno, preferencialmente para uso social. As pessoas que morarão lá poderão tirar proveito dos empregos que o projeto irá gerar, com a vantagem de que os deslocamentos serão mínimos.

Área 11: Centro de Logística

A proximidade ao aeroporto sugere um porto seco que poderia servir toda a região, não apenas para atividades relacionadas ao turismo. Além dessa atividade, indústrias com baixo impacto ambiental podem ser instaladas.